Dit is de titel van mijn column deze week voor Investment Officer en BNR.
Hier is de volledige tekst:
Het was een teleurstelling. Ik was er al bang voor. De Nederlandse inflatie is opgelopen van 3,2 procent in juni tot 3,7 procent in juli. Volgens de korte toelichting op deze ‘snelle raming’ van het CBS lag dat vooral aan de huren en de tabaksaccijns. Nu we de volledige cijfers hebben, is de conclusie dat het met die tabaksprijzen in juli nogal is meegevallen. De huurstijging daarentegen overtrof de verwachtingen ruim en droeg daardoor stevig bij aan het oplopen van de inflatie.
Het CBS onderscheidt ‘werkelijke woninghuur’ en de ‘toegerekende huur eigen woning’. Samen hebben die een gewicht in de inflatiemand van zo’n 20 procent. De stijgingspercentages ontlopen elkaar nauwelijks.
De huren in ons land zijn sterk gereguleerd. De overheid bepaalt elk jaar wat de maximale jaarlijkse huurverhoging mag zijn. Doorgaans wordt die in juli doorgevoerd. De vrije sector viel niet onder zo’n maximum, maar sinds de pandemie is dat, voorlopig tot in 2029, veranderd. Om ook huurders in de vrije sector te beschermen worden huurverhogingen voor vrijesectorwoningen vanaf 2021 eveneens onderworpen aan een maximum.
De onderstaande tabel toont de data. Het is direct duidelijk dat de feitelijke gemiddelde huurverhoging altijd achterblijft bij de maximale. Lang niet alle huiseigenaren verhogen de huren jaarlijks kennelijk met het maximum.
Het verschil tussen de maximale en de werkelijke huurstijging is dit jaar echter kleiner dan anders. Meer verhuurders hebben kennelijk het maximum opgezocht. Dat is waarschijnlijk niet zo gek, want de huurverhoging is de afgelopen jaren fors bij de inflatie achtergebleven en daardoor waarschijnlijk ook bij de kostenstijging voor verhuurders. Hier is dus waarschijnlijk sprake van een ‘inhaaleffect’.
| Jaar | Max. verhoging sociale sector (%) | Maximale verhoging vrije sector (%) | Werkelijke woninghuren (CBS) |
| 2017 | 2,8-4,3 | N.v.t. | 1,8 |
| 2018 | 3,9-5,4 | N.v.t. | 2,0 |
| 2019 | 4,1-5,6 | N.v.t. | 2,4 |
| 2020 | 5,1 | N.v.t. | 2,7 |
| 2021 | 0 | 2,4 | 1,8 |
| 2022 | 2,3 | 3,3 | 1,9 |
| 2023 | 3,1 | 4,1 | 2,5 |
| 2024 | 5,8 | 5,5 | 5,5 |
Het onderstaande plaatje laat zien hoe ongebruikelijk de huurstijging dit jaar is, maar ook hoezeer de huurstijging de afgelopen jaren is achtergebleven bij de inflatie.
In juli droeg de huurstijging zo’n 0,7 procentpunt bij aan de stijging van de inflatie. Dat is dus meer dan de mate waarin het totale inflatiecijfer opliep. Andere goederen en diensten drukten het inflatiecijfer kennelijk.
Als je kijkt naar de bijdrage aan het totale inflatiecijfer van 3,7% in juli, dan blijkt dat huren alleen verantwoordelijk zijn voor 1,0-1,1 procentpunt. En tabaksprijzen ca. 0,6 procentpunt.
In het Centraal Economisch Plan raamde het CPB in maart de inflatie dit jaar op 2,9%. In mei dacht DNB dat het 2,8% zou worden. Dat lijkt nu veel te optimistisch. De kans lijkt mij groot dat het gemiddelde inflatiecijfer dit jaar hoger zal uitvallen dan 3,5%. Als het tegenzit, komen we rond de 4% uit. Vakbonden zullen dat meenemen in hun looneisen.
Wat zijn de lessen van dit alles? Ten eerste is het verhaal niet af met het stellen van een maximumverhoging. Als die maximale verhoging duidelijk achterblijft bij wat zonder dat maximum zou zijn gerealiseerd, dan komt die stijging er toch zo gauw er iets meer ruimte wordt geboden. En dat is nog los van het feit dat een lagere prijs dan de vrije markt zou opleveren de schaarste bevordert. Beperking van de huurstijging loopt uiteindelijk immers uit op beperking van de bouw en dus een toename van het woningtekort.
Ten tweede is de invloed van de overheid opvallend. Die maximale huurverhoging drukt de gemeten inflatie op korte termijn, dat is helder. Tegelijkertijd werkt de overheid de inflatie in de hand door belasting- en accijnsverhogingen. Volgens CBS-cijfers was de overheid in juli verantwoordelijk voor 1 procentpunt van de 3,7 procent inflatie. Toegegeven, de overheid heeft door tijdelijke belasting- en accijnsverlagingen de inflatie in 2022 en 2023 gedrukt.
De ECB kijkt uiteraard naar het inflatiebeeld in de eurozone als geheel. De laatste Nederlandse cijfers suggereren dat de inflatie in ons land nog niet overwonnen is.