Dit is de titel van mijn nieuwste column op de website van Investment Officer en BNR.
De column gaat over de woningnood. In mijn optiek zijn de maatregelen die minister Huge de Jonge, gesteund door zijn ambtenaren naar ik aanneem, nu neemt om huurders te beschermen en huren te reguleren pure symptoombestrijding die averechts gaat werken. Er is een fors woningtekort, maar het aantal afgegeven bouwvergunningen blijft dalen en ligt nog maar op iets meer dan de helft van de bouwambitie van het kabinet. Dit wordt een enorm debacle. De woningnood zal fors verergeren.
Hier is de volledige tekst:
Een diep socialistisch land
We hebben een nieuw dieptepunt bereikt op de woningmarkt. In januari werden slechts 2466 vergunningen verstrekt voor de bouw van woningen. In de laatste 30 jaar werden alleen in 2013 nog minder vergunningen verleend in de eerste maand van het jaar. Dat was toen een nasleep van de financiële crisis en de eurocrisis.
Deze cijfers kunnen hevig schommelen van maand tot maand, dus misschien moeten we iets breder kijken. Dat stemt niet veel vrolijker. In de twaalf maanden tot en met januari werden 53.653 vergunningen verleend, het laagste aantal sinds 2016 en nauwelijks meer dan de helft (!!!) van de bouwambitie.
Dit is vreselijk. De woningnood is immers hoog en er wordt al een poos beleid gevoerd om die nood te lenigen. De cijfers impliceren echter dat de nood nog stevig zal verergeren. In hun recente kwartaalbericht over de woningmarkt noemen Rabobank economen de vooruitzichten “verontrustend”. Aangezien bankeconomen hun woordkeuze altijd wat kuisen is die kwalificatie ongetwijfeld een understatement. Waarschijnlijk bedoelen ze desastreus.
Als ik kijk naar de maatregelen die worden genomen om iets aan de woningnood te doen, val ik van mijn stoel van verbazing. Of eigenlijk voel ik een flinke dosis boosheid in mij opkomen. Het beleid maakt de situatie alleen maar problematischer.
Bij velen heerst de overtuiging dat de woningnood laat zien dat “de markt niet werkt”. Het zou verder overheidsingrijpen rechtvaardigen. Die zienswijze gaat geheel voorbij aan het feit dat er niet veel markten zijn met meer regelgeving en overheidsingrijpen dan de woningmarkt. In 2017 schreef het CPB al eens een rapport (nota bene op verzoek van onder andere het ministerie van Binnenlandse Zaken dat verantwoordelijk is voor het beleid op dit terrein) over de extreem lage prijselasticiteit van het woningaanbod in ons land. Die lage prijselasticiteit impliceert dat er aan de aanbodkant nauwelijks sprake is van marktwerking. In 2020 deed het CPB het nog eens dunnetjes over met een rapport (ook weer op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken) waar op de voorpagina staat: “Beleid kan zich het best richten op verbetering van de structurele werking van de woningmarkt, bijvoorbeeld door het nieuwbouwaanbod adequater te laten reageren op de vraag naar woningen…” Dit is een pleidooi voor meer marktwerking, maar op het ministerie van Binnenlandse Zaken hebben ze daar werkelijk niets van begrepen. Misschien willen ze die boodschap gewoon niet horen.
Louter symptoombestrijding
De meest recente initiatieven gaan de situatie alleen maar verergeren. Of het nou gaat om de Wet Goed Verhuurderschap, de Wet Betaalbare Huur of de aanpak van woningdiscriminatie, keer op keer richt het overheidsbeleid zich op symptoombestrijding. Niet alleen adresseert het beleid de kern van het probleem niet, de maatregelen verergeren de oorzaak van de woningnood nog. De fiscale behandeling van particuliere verhuurders helpt evenmin.
Veel maatregelen op de markt van huurwoningen zijn gericht op het versterken van de positie van huurders. Dat lijkt sympathiek. Maar kennelijk vraagt niemand zich op het ministerie af waarom verhuurders een veel sterkere positie hebben dan huurders. Zo moeilijk is dat niet: de vraag overtreft het aanbod. Het enige dat helpt is het herstellen van die balans door het aanbod te vergroten. Het beleid bewerkstelligt echter juist het omgekeerde. Het verhuren van een woning wordt onaantrekkelijker gemaakt. Dan moet je niet raar staan te kijken als het aanbod vermindert. Zelfs in de sociale sector is dat het geval. Vorig jaar zijn daar de huren voor 600.000 huishoudens verlaagd. Prachtig voor die mensen. Maar de corporaties kunnen niet bouwen voor die huren. Die staan voor de keus om dan maar niet te bouwen of in te teren op hun financiële buffers. Een duivels dilemma.
Mark Rutte noemde Nederland eens een “diep socialistisch land”. Op weinig plaatsen is dat zo duidelijk als op de woningmarkt. De recentste cijfers over het aantal bouwvergunningen suggereren dat de nu gevolgde socialistische route gaat leiden tot een ongekend debacle op de woningmarkt. Wie of wat gaat het tij keren?